রাজস্ব আদায়ে তীব্র পতন
জুলাই, আগস্টে জমি, ফ্ল্যাট নিবন্ধন ৩০-৪০ শতাংশ কমে গেছে
কর কর্তৃপক্ষ এই রাজস্বে প্রধান অবদানকারী খাত থেকে রাজস্ব সংগ্রহের প্রচন্ড নিম্নগামীতা পরে জমি-এবং-ফ্ল্যাট নিবন্ধন কর কমাতে নীতিগতভাবে সম্মতির বিষয়ে পর্যালোচনা করছে।
দেখেছে যে জমি ও ফ্ল্যাটের মালিকরা স্থাবর সম্পত্তির নিবন্ধন থেকে নিজেদের বিরত রেখেছেন, কারণ
চলতি অর্থবছরের (অর্থবছর) ২০২৩-২৪-এর বাজেটে কর দ্বিগুণ বা ১০০ শতাংশ বৃদ্ধি করা হয়েছে, এতে জমি ও ফ্ল্যাটের স্থাবর সম্পত্তির নিবন্ধন থমকে আছে।
নতুন নিয়মে ন্যাশনাল বোর্ড অফ রেভিনিউ (এনবিআর) জমির ক্রয়-বিক্রয়ের পার্থক্যের উপর ১৫ শতাংশ হারে মূলধন লাভ কর আরোপ বা গেইন ট্যাক্স করা হবে ঘোষনার ফলে করের বোঝা প্রায় ২৬৫ শতাংশে উন্নীত হয়েছে।
উদাহরণস্বরূপ, যদি একজন ব্যক্তি ১ লাখ টাকায় একটি জমি কিনে ৮ লাখ টাকায় বিক্রি করেন, তাহলে তার মূলধন লাভ হবে ৭ লাখ টাকা, এবং তাকে এই পরিমাণের উপর ১৫ শতাংশ হারে কর দিতে হবে।
পূর্বে, জমি এবং ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রেশন কর ছিল দলিল মূল্যের উপর ৪ শতাংশ যা ২০২৩-২৪ অর্থবছরে ৮ শতাংশে উন্নীত হয়েছে।
আর্থিক পরিমাপ অনুসরণ করে দেখা গেছে যে, জুলাই এবং আগস্ট মাসে জমি এবং ফ্ল্যাট নিবন্ধন ৩০-৪০ শতাংশ কমেছে।
জমি ক্রয় এবং বিক্রয় এখন কালো টাকা সৃষ্টির অন্যতম প্রধান উৎস, কারণ ক্রেতা বা বিক্রেতা কেউই তাদের ক্রয় নথিতে জমির প্রকৃত মূল্য দেখান না।
কর্মকর্তারা বলেছেন, সাব-রেজিস্ট্রি অফিসগুলি কর বৃদ্ধির পাশাপাশি এনবিআর-নির্ধারিত এলাকাভিত্তিক কর আদায়ে জটিলতার কারণে কর রাজস্ব আদায় হ্রাস নিয়ে উদ্বেগ প্রকাশ করেছে।
নাম প্রকাশ না করার শর্তে একজন সাব-রেজিস্ট্রার বলেন, কর কর্তৃপক্ষ কিছু এলাকা নির্ধারণ করে বিভিন্ন হারে কর নির্ধারণ করেছে, যা ভূমি জরিপ রেকর্ডে অনুপস্থিত।
যেমন, ভূমি জরিপ রেকর্ডে সায়েদাবাদ ও গুলশানের মতো কোনো এলাকা নেই, কারণ এগুলো যথাক্রমে ডোঙ্গারা ও রানাভোলা মৌজার আওতাধীন। সাব-রেজিস্ট্রাররা তাদের রেকর্ডে এমন নাম না থাকার কারণে এলাকাগুলি থেকে সঠিক পরিমাণে কর আদায় করতে সক্ষম হচ্ছেন না।
এছাড়াও, আয়কর বিভাগের সংবিধিবদ্ধ নিয়ন্ত্রক আদেশে (এসআরও) বাণিজ্যিক এবং আবাসিক এলাকার করের হার ভিন্ন, তবে সাব-রেজিস্ট্রাররা মৌজার এলাকাগুলিকে সংজ্ঞায়িত করতে অসুবিধার সম্মুখীন হতে পারেন, তিনি যোগ করেন।
এসব সমস্যা সমাধানে পরবর্তী ব্যবস্থা নিতে গত বুধবার ঢাকা, নারায়ণগঞ্জ, গাজীপুর, ডেমরা, চট্টগ্রামসহ কয়েকটি এলাকার সাব-রেজিস্ট্রারদের সঙ্গে বৈঠক করে এনবিআরের আয়কর শাখা।
এনবিআরের একজন ঊর্ধ্বতন কর্মকর্তা জানান, উচ্চ কর আরোপের পর তারা জমি ও ফ্ল্যাট নিবন্ধনের বাস্তব চিত্র পাওয়ার চেষ্টা করছেন।
তিনি মত দেন যে কর বৃদ্ধির বিরুদ্ধে একটি সিন্ডিকেট কাজ করতে পারে – যদিও সরকার দীর্ঘদিন ধরে জমি এবং ফ্ল্যাট লেনদেন থেকে প্রকৃত রাজস্ব থেকে বঞ্চিত হয়েছে।
“সাধারণত, যারা জমি বা ফ্ল্যাট ক্রয় করেন তারা যত তাড়াতাড়ি সম্ভব ডেভেলপার বা মালিকের কাছ থেকে মালিকানা নেওয়ার জন্য নিবন্ধন করার চেষ্টা করেন।”
তবে একটি মহল অর্পিত চতুর্থাংশ জমি এবং ফ্ল্যাট মালিকদের কর কমানোর জন্য সরকারকে চাপ দিতে ও জনগনকে নিরুৎসাহিত করতে সক্রিয় হতে পারে, তিনি যোগ করেছেন।
মাঠ পর্যায়ের আয়কর কর্মকর্তারা বর্তমান নিম্নগামী কর আদায়ের ক্ষেত্রে জমি এবং ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রেশন ট্যাক্সের তীব্র বৃদ্ধির সামঞ্জস্যতা খুঁজে পেয়েছেন।
রেজিস্ট্রেশন ট্যাক্স ক্রয়-বিক্রয়ের সময় উৎসে সংগ্রহ করা হয়। এটি পরিমাণের উপর ‘অবশেষে পরিশোধিত কর’ ( ‘finally paid তাক্স’) বলে বিবেচিত হয়েছিল।
বর্তমান অর্থবছরের বাজেটে, সরকার এটিকে একটি ‘ন্যূনতম কর’ করেছে, যা প্রান্তিক আয় গোষ্ঠীর মানুষের উপর উচ্চ করের বোঝা চাপিয়ে দেবে।
কর্মকর্তারা বলেছেন যে জমি এবং ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রেশন থেকে কর্তন করা ট্যাক্স এই বছর থেকে বাড়তি ট্যাক্সের ফেরত দাবির জন্য অযোগ্য বিবেচিত হবেন।ß
জাতীয় রাজস্ব বোর্ডের (এনবিআর) সূত্র জানায়, রাজধানী ও এর আশপাশের ১৭টি সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে জমি ও ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রেশন করা হয়। এসব জমি ও ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রেশনের সময় এনবিআরের কর কেটে রাখা হয়। এনবিআর ওই ১৭টি কার্যালয় থেকে করের হিসাব নিয়েছে। সেখানে দেখা গেছে, গত জুলাই মাসে মাত্র ৩২ কোটি টাকা রেজিস্ট্রেশন কর পাওয়া গেছে। ২০২২ সালের জুলাই মাসে রেজিস্ট্রেশন করের পরিমাণ ছিল ১০১ কোটি টাকা। গত বছরের জুলাইয়ের চেয়ে এ বছরের জুলাইয়ে জমি ও ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রেশন বাবদ ৬৯ কোটি টাকা কম কর আদায় হয়েছে। আগস্ট মাসেও একই ধারা অব্যাহত আছে। চলতি আগস্ট মাসের ২৪ দিনে ৭৬ কোটি টাকা এসেছে। গত বছর আগস্টে সব মিলিয়ে ১২৬ কোটি টাকা কর পেয়েছিল এনবিআর।
এনবিআর সূত্রে জানা গেছে, চলতি বছরে জমি ও ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রেশন কর আদায়ে লক্ষ্য ধরা হয়েছে ৪ হাজার ৭০০ কোটি টাকা। ১ মাস ২৪ দিনে আদায় হয়েছে ১০৮ কোটি টাকা, যা লক্ষ্যের মাত্র সোয়া ২ শতাংশ। তাই বিষয়টি নিয়ে এনবিআরের নীতিনির্ধারকরা চিন্তিত। এজন্য প্রতি সপ্তাহেই এ খাতের কর আহরণের হালনাগাদ তথ্য সংগ্রহ করা হচ্ছে।
জাতীয় নির্বাচনের আগ মুহূর্তে জমি ও ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রেশনের ক্ষেত্রে উৎসে কর বাড়িয়েছে এনবিআর। এনবিআরের সিদ্ধান্ত আত্মঘাতী বলে মনে করছেন রিয়েল এস্টেট অ্যান্ড হাউজিং অ্যাসোসিয়েশন অব বাংলাদেশের (রিহ্যাব) সভাপতি আলমগীর শামসুল আলামিন।
তিনি বলেন, এনবিআর উৎসে কর বাড়ানোর ক্ষেত্রে সংশ্লিষ্ট কোনো আবাসন ব্যবসায়ী সংগঠনের সঙ্গে আলোচনা করেনি। এতে দেশের সমস্ত আবাসন ব্যবসায়ী ক্ষতির মুখে পড়েছেন।
অন্যদিকে অধিকাংশ দলিল লেখকরা ক্রয়-বিক্রয়ের পার্থক্যের উপর ১৫ শতাংশ হারে মূলধন লাভ কর আরোপ বা গেইন ট্যাক্স সম্পর্কে অবহিত নন। তাদের কেউ কেউ মিডিয়া ও ক্রেতা-বিক্রেতাদের ভুল তথ্যে বিভ্রান্তি সৃষ্টি করছে। অন্যদিকে বিক্রেতারা ১৫ শতাংশ গেইন ট্যাক্স জমির মূল্যের সাথে হিসাব করে ফ্ল্যাট-জমির মূল্য বৃদ্ধি করে জমির দামের উর্ধগতিতে সাহায্য করছে। এতে বাজারে মূল্যের ক্ষেত্রে প্রভাব পড়ছে।